【値切り交渉】「賃貸物件をお得に借りるテクニック」全部やってみた【仲介手数料・火災保険・鍵交換代を下げる方法】

こんにちは。ハルです。

先日、YouTubeにて以下の動画を見かけました。

「人生を豊かにするお金の知識」を発信する、ビジネス系YouTuber”リベラルアーツ大学 両学長”の動画です。

賃貸物件を契約する際、知らないうちにボッタクられているのをご存知でしょうか?

「当然支払わなければならない」と思うような項目でも、法律では必須とされていないものが複数存在するのです。

今まで10万円以上もムダに払っていたなんて知らなかった・・・

出費を抑えたいけど、素人の私が上手く交渉するにはどうすればいいの?

実際に仲介業者と交渉し、10万円以上の値引きに成功した筆者が「値引き交渉した項目・話した内容」を解説します!

交渉で気をつけたポイント

やり取りは全てメールで

仲介業者とのやり取りは全てメールをおすすめします。

メールで交渉するメリット

  • 文章として記録に残すことで、値切り交渉をスムーズに行える
  • 「言った」「言ってない」などのトラブルを防げる
  • 物件の相見積もり時などの、費用の比較・記録に便利

当物件は告知事項がありますので、まずはお電話をお願いします!

何かと理由をつけて、鬼のように電話をしてくる業者も見受けられます。

彼らの思惑としては「まずは顧客との接点を得て、上手いこと言いくるめたい」だけなのです。

やり取りを記録に残すため、メールでのご説明をお願いします。

このようにシンプルに要求すればOKです。

値切りはガイドラインを根拠にする

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という文書があります。

これは賃貸契約・退去時の現状回復などのトラブル防止を目的に作成され、裁判の根拠としても活用されています。

(例)1カ月分は取りすぎ 賃貸の仲介手数料、業者に返還命令

値切りはただお願いするのではなく、ガイドラインを根拠にすると交渉を有利に運べます。

説得力が増すだけでなく、「この顧客は手強そうだ」という仲介業者への牽制になるからです。

騒音トラブル・心理的瑕疵も聞いておく

【心理的瑕疵(しんりてきかし)】不動産取引において、契約者に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがら。自殺・孤独死、墓地などの嫌悪・迷惑施設の立地、指定暴力団構成員等の近隣居住など

心理的瑕疵は聞かれない限り、意図的に隠す悪質な業者も存在します。

「心理的瑕疵はありませんよね?」とメールで質問し、記録に残すことが大切です。

スピリチュアルなことは信じなくても、近隣住民の民度に関わるため聞いておいて損はありません。

騒音トラブルについては発生の有無だけでなく、より具体的に聞くことが大切です。

騒音トラブルについて聞く内容
  • 騒音トラブルは過去にどれだけあったか?
  • 発生源は近接している部屋からか?
  • そのトラブルは解決しているか?

「既に発生している騒音トラブル」については、以下記事をご覧ください。

交渉成功した項目

仲介手数料【家賃1ヶ月分⇛家賃0.5ヶ月分】

借主(賃貸契約者)から取っていい仲介手数料は家賃0.5ヶ月分が上限です。

※宅建業法第46条(報酬額に関する条項)より、仲介業者は貸主・借主からそれぞれ家賃0.5ヶ月分(計1ヶ月)以内の手数料を請求できる。

え!?でも今まで仲介業者は、普通に家賃1ヶ月分の仲介手数料を請求してきたよ!?

当該依頼者の承諾を得ている場合、家賃1ヶ月分の仲介手数料を請求することが可能となるます。

つまりムダなお金を払わないためには、賃貸契約前に仲介手数料の上限を指摘する必要があります。

顧客との知識差につけ込んで、余計な費用を請求するなんて許せねぇよ・・・!

不動産業界は、”口は弁護士、心は詐欺師”な人が得をする構造上の問題があるのです。

「事前知識を蓄えて論理武装する」「メール・録音で証拠を残す」「勢いに任せてサインしない」を心掛けてください。

交渉テンプレート

仲介手数料は「入居者から取れる仲介手数料の上限」である家賃0.5ヶ月分に修正お願いします。
※宅建業法第46条(報酬額に関する条項)より

「仲介手数料は家賃0.5ヶ月分」は同然の権利なので、堂々と要求しましょう。

このように堂々と法令違反をする業者もいます(実際の交渉メールより)

フリーレント1ヶ月【家賃1ヶ月分無料】

家賃の値引き交渉より、圧倒的に交渉しやすいのがフリーレントです。

フリーレント】入居開始から一定期間(大体1~2ヶ月)の家賃を無料とする契約形態

賃貸オーナーは空き部屋を早く埋めたいですが、家賃を下げると他の入居者が不公平感を感じます。

フリーレントならば上記問題を回避しつつ、入居者にとっても初期費用を下げるメリットになります。

しかしここで注意したいのが「早期解約違約金」を契約に追加されるケースです。

早期解約違約金】一定期間(大体1年)以内に退去する場合に発生する違約金(家賃1ヶ月など)

家賃1ヶ月無料にするから、1年以上住んでね」という契約の認識で間違いありません。

交渉テンプレート

フリーレント1ヶ月を付けていただければ、この部屋で即決いたします。

フリーレントは交渉の余地は大きいですが、確実ではありません。

他の候補物件を引き合いに出したり、閑散期(4~8月)を狙うと更に可能性は高まります。

広告には掲示していないが、フリーレントは最初から付ける前提」としている物件も多く、とりあえず言ってみるのもアリです。

火災保険【年間1万円⇛年間3000円】

火災保険は自身で選択・契約しましょう。仲介業者 or 管理会社指定のものは99%ぼったくりです。

彼らがぼったくり火災保険を勧める理由は「保険会社から紹介料を受け取っている」ためです。

火災保険への加入は必須となっております。保険会社は管理会社指定です。

「火災保険会社・契約プランを選択する権利」は入居者にあります。強気に交渉しましょう。

しかし「入居者の不注意で火災・水没を起こしたときの保険」である”借家人賠償責任保険”は義務付けられています。

元々指定されていた火災保険の借家人賠償金額」以上の火災保険を自分で選びましょう。

交渉テンプレート

火災保険は自身で選択・契約し、保険証券を提出いたします。借家人賠償金額が〇〇万円以上のものでよろしいですか?

年間5000円以上の火災保険を指定されたら、”火災保険は自分で選ぶ”と明確に意思表示しましょう。

火災保険の一括見積もりサービス も多く、ネット申し込みですぐに終わります。

※20代単身の筆者は、年間3000円の火災保険が最安値でした。

安心入居サポート/24時間サポート【月額1000円⇛なし】

しれっと契約に追加されている〇〇サポート(月額1000円程度)は、全て火災保険で対応可能です。

「24時間専用のスタッフと連絡が繋がります!」「日常トラブル・健康医療についての相談が可能です!」

など様々なオプションが付けられていますが、スマホ1台あれば自身で対応可能でしょう。

物件・部屋の設備に対する保険も含まれるため、必須となります。

⇛「物件・部屋の設備に対する保険」ならば、家主負担です。

交渉テンプレート

不要です。外してください。

⇛余計なことを言う必要はありません。毅然とした態度で「要らない」と言いましょう。

入居前消毒費【1.5万円⇛なし】

入居前の掃除・消毒は自分でやりましょう。

入居前消毒を頼んでも、市販の消臭スプレーを適当に振りかけられるだけです。

「仲介業者がいかに適当な仕事をしているか」は、アパマン爆発事件を見れば分かります。

でも内覧で知らない人が何人も部屋に入っているわけだし、やっぱり消毒はしてほしい!

そんな方には家事代行サービスをおすすめします。

引っ越しが終わった段階で頼めば、時間的・精神的にもゆとりを持てるのではないでしょうか。

【CaSy】 【家事代行サービスのキャットハンド】 あたりが家事代行サービスの有名どころです。

交渉テンプレート

不要です。外してください。

上記〇〇サポートと同く、シンプルに断りましょう。

交渉失敗した項目

鍵交換費用【1.5万円】

国交省ガイドラインには、鍵交換について以下の記述があります。

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) は入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記より鍵交換は賃貸人(家主)負担にすべきなのですが、実際は借主負担にされているケースがほとんどです。

※ガイドラインより個別の契約が優先されるのを背景に、家主は鍵交換代負担を拒否します。

交渉テンプレート

ガイドラインには「鍵の取替えは物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる」とあります。
こちら貸主負担に交渉お願いできますか?

鍵交換自体が要らない」or「鍵交換業者は自分で選ぶ」という方は、鍵交換を外すように交渉しましょう。

保証会社加入料【家賃1ヶ月分】

大体家賃の50~80%ですが、仲介業者が料金を上乗せしている場合があります。

(保証会社に支払う以上の金額を、賃貸契約者に請求している)

交渉テンプレート

「家賃保証会社の負担額」記載の書類(パンフレットなど)をご提示いただけますか?

適正な金額か知るためには、家賃保証会社の負担額を確認しましょう。

書類にある金額と、見積書記載の”保証会社加入料”が同じであれば問題ありません。

※筆者の場合は、家賃1ヶ月分でした。